La entrada en vigor en 2019 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario supuso una mayor protección al consumidor en materia de Gastos Hipotecarios en el momento de formalizar una hipoteca para la compra de una vivienda.

Antes de dicha ley, el banco tenía que pagar los gastos derivados de formar una hipoteca, pero después se los cobraba al cliente: los honorarios de la notaría, del Registro de la Propiedad, de la gestoría, el coste de tasación y el impuesto sobre los actos jurídicos documentados (IAJD). Actualmente, el cliente sólo está obligado a pagar la tasación del inmueble, mientras que el banco se tiene que encargar de abonar el resto de gastos.

El Tribunal Constitucional sentenció que esta práctica era abusiva y que los bancos debían encargarse de pagar una parte de los costes de constitución. Por este motivo, si firmaste una hipoteca antes de la entrada en vigor de esta ley, el 16 de junio de 2019, tienes derecho a recuperar parte de ese dinero. Con la ayuda de abogados para reclamaciones, te contamos cómo lo puedes hacer.

¿Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar?

Según esta sentencia del Tribunal Constitucional, tienes derecho a recuperar la mitad de los gastos de notaría y todos los gastos derivados de registro, gestoría y tasación. Estos son todos los gastos de los que actualmente se deben encargar los bancos:

• Estos gastos de gestoría corresponden íntegramente sobre el banco.
• Los gastos de Registro recaen sobre el prestamista, es decir, el banco.
• Los gastos de notaría correspondientes a la escritura de préstamo hipotecario recaen en un 50% sobre la entidad bancaria.
• Las personas que formalizaron su hipoteca con fecha anterior a la ley pueden reclamar que se les devuelvan los gastos de tasación.
• El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados recae sobre el prestamista, el banco, si la hipoteca es posterior al 10 de noviembre de 2018.
• Comisión de apertura.
• Documentación.
• Contrato de seguro.

¿Qué gastos no se pueden recuperar?

A pesar de la posibilidad de reclamar gran parte de los gastos de la hipoteca, hay algunos que no se pueden recuperar:

• El otro 50% de los honorarios de la notaría que escrituró la hipoteca. Según el Tribunal Supremo, este gasto se debe repartir al 50% entre el banco y el cliente al ser ambas partes interesadas en la escritura del préstamo. No obstante, el 2020 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) estableció que se pueda reclamar el 100% de los costes de gestoría.
• El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) generado al escriturar la hipoteca, según el Supremo,lo tenía que pagar el cliente en hipotecas anteriores al 10 de noviembre de 2018. Si firmaste tu hipoteca más tarde y te cobraron este impuesto, sí tienes derecho a reclamarlo.
• Los gastos de compra de la vivienda generados por la escrituración de la propiedad las debe pagar el comprador, no el banco.
• Los gastos de novación, subrogación o cancelación cobrados por llevar a cabo alguna de estas operaciones no se podrán reclamar a la entidad.
• La comisión por apertura durante la contratación del préstamo hipotecario.
• En 2021 el Tribunal Supremo estableció que el cliente también puede exigir la devolución del coste de la tasación de la vivienda.

Plazo para reclamar los gastos de la hipoteca

Aunque entre los juristas no hay un consenso claro, las leyes establecen un plazo de cinco años desde que se conoce que las cláusulas son abusivas para reclamar los gastos de la hipoteca. Sin embargo, la mayor parte de los expertos coinciden en que, en casos de este tipo, no existe un plazo determinado para interponer la reclamación al considerar que la nulidad de una cláusula abusiva nunca caduca.

A pesar de que se ha recurrido al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para arrojar luz sobre este tema y que se estipulen o no unos plazos concretos, a día de hoy aún se sigue esperando una respuesta por parte del TJUE, quien aún no se ha pronunciado sobre los plazos para hacer estas reclamaciones.

Cómo reclamar los gastos de una hipoteca antigua

Para realizar la reclamación de los gastos hipotecarios es necesario reunir todas las facturas abonadas o justificantes de los pagos realizados durante la formalización de la hipoteca. Si no las tienes puedes pedir copias a la gestoría, a la notaría, al Registro de la Propiedad y a la tasadora.

El siguiente paso es formalizar la reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco con el que se firmó la hipoteca. Una vez recibida, la entidad tiene un plazo de un mes máximo para informarte de la aprobación o no de la solicitud. Si queda aprobada, el banco deberá devolver el dinero que te cobró de más durante la formalización de la hipoteca. Si por el contrario la rechaza o no responde una vez finalizado el mes, puedes llevar tu queja directamente al Banco de España, que se encargará de emitir un dictámen no vinculante que se podrá usar en un posible juicio futuro.

Si no has conseguido una respuesta satisfactoria por ninguna de estas dos vías, lo cual es probable ya que los bancos suelen rechazarlas para ganar tiempo, el siguiente paso será demandar a la entidad ante el juzgado de primera instancia correspondiente en tu región y un abogado se encargará de llevar tu caso.

No obstante, antes de dar este último paso, es importante que te asegures de que tienes todas las posibilidades de ganar, siempre de la mano de un abogado profesional y especializado, ya que en el poco probable caso de que pierdas, deberás hacerte cargo de las costas judiciales.