Probablemente, la plusvalía municipal es uno de los impuestos más conocidos por los españoles, ya que cualquiera que haya vendido su casa ha tenido que hacer frente a este pago.

Sin embargo, en noviembre de 2021 el gobierno aprobó una modificación en la manera de calcular la plusvalía y eliminando la obligatoriedad de pago aunque no exista plusvalía y cuando el coste del tributo sea superior al aumento real del valor. Pero, ¿cómo se calcula el valor de la plusvalía municipal? Para responder a esta pregunta hay que saber qué es este impuesto.

¿Qué es la plusvalía municipal y cuándo se paga?

La plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un tributo que grava el incremento del valor experimentado por un terreno urbano, ya sea edificado o no, desde su adquisición hasta su venta por parte de un propietario.

Se trata de un impuesto de carácter municipal porque el coste depende del terreno donde esté situado el inmueble. De esta manera, en función del municipio en el que se encuentre el inmueble, el importe a pagar puede variar sustancialmente puesto que cada localidad establece sus propios porcentajes para calcular dicha cantidad. Por lo tanto, cuando se realiza la venta de una vivienda, lo que se grava es la transmisión de terreno, no el edificio o la construcción.

Este impuesto debe abonarse siempre que se realice un cambio de propietario, ya sea mediante una venta, una herencia o una donación y siempre dentro de los plazos. En caso de que no se haga en los tiempos establecidos, se tendrán que abonar los intereses por demora:

• En los tres primeros meses: 5%
• Entre los tres y seis meses posteriores: 10%
• De los seis a los doce meses: 15%
• Pasado un año: 20%

Sin embargo, si el ayuntamiento ha realizado un pago indebido se puede interponer una reclamación para recuperar el dinero. Para ello, es necesario contar con abogados para reclamaciones que pueden ayudar a solucionar el problema de una forma más sencilla.

¿Quién se encarga de pagar la plusvalía?

El pago de este tributo es obligatorio, pero dependiendo del tipo de transmisión, el encargado de abonar el coste será distinto:

• Si se trata de la venta de una vivienda, la persona que tiene que encargarse de abonar el importe de la plusvalía es el vendedor.
• En el caso de una herencia, serán los herederos quienes tienen que pagar el impuesto.
• Si se trata de una donación, el coste de la plusvalía correrá a cargo de la persona que reciba la propiedad de la vivienda o el terreno.

Así se hace el cálculo de la plusvalía

Para realizar el cálculo de la plusvalía municipal es importante tener claros dos datos:

• El valor catastral del suelo, no el de la vivienda, se puede encontrar fácilmente en el recibo del IBI o en el Catastro.
• La fecha de compra y la fecha de transmisión del inmueble, ya que la cantidad a pagar se calcula en base a un porcentaje que, a su vez, está ligado a un periodo impositivo (el tiempo en el que se ha sido propietario), máximo de 20 años.
• El municipio donde está ubicado el inmueble.

El cálculo ha variado desde la reforma de Ley del Gobierno lanzada en noviembre de 2021. Anteriormente el importe se aplicaba el tipo establecido por cada municipio al valor catastral del suelo. Ahora, existen dos maneras de calcular esta cifra.

Método objetivo

En este caso, se mantiene el valor catastral, pero los porcentajes utilizados hasta entonces se cambian y se emplean unos coeficientes máximos en función de los años transcurridos desde la compra a la venta del inmueble, actualizados anualmente.

Es decir, para calcular la base imponible se multiplica el valor del sueño en el momento de la venta por el coeficiente establecido por el ayuntamiento, el cual no puede superar los valores establecidos en el Real Decreto Ley 26/2021 y depende del tiempo que se haya sido propietario de la vivienda.

Método real

En este caso se realiza el mismo cálculo, pero calculando el impuesto por la plusvalía real del suelo, es decir, la diferencia entre el precio de compra y el de venta. En este caso, para calcular la base imponible se resta al valor de transmisión (el precio por el que se ha vendido) el valor de adquisición (precio de compra) y multiplicarlo por el porcentaje de valor catastral correspondiente al terreno.

Si el propietario y contribuyente puede demostrar que el importe de la plusvalía real es inferior a la objetiva, puede solicitar que se aplique la real, como vemos en este ejemplo,

Si una vivienda adquirida en 2017 por 210.000€ se vende en 2021 por 250.000 y el valor catastral es de 100.000€ (60% suelo y 40% construcción), los resultados serían los siguientes:

Según la plusvalía real la base imponible se calcula multiplicando el 60% del suelo por la plusvalía (40.000).
60% x 40.000 = 24.000€

Según el sistema objetivo la base imponible se calcula multiplicando el 60% del suelo por el coeficiente establecido (en este caso, por cuatro años, 0,17).

60% x 0,17 = 10.200€

En este caso, se podría elegir el sistema objetivo, ya que el coste es menor.

¿Cuándo no se está obligado a pagar?

Hasta la modificación de la Ley, el pago de la plusvalía era obligatorio, hubiera o no beneficio para el propietario tras la venta del inmueble.

Actualmente, existe el supuesto de “no sujeción al impuesto” para aquellas transmisiones en las que el contribuyente pueda demostrar que no se ha producido ningún incremento del valor del inmueble y, por tanto, no ha conseguido beneficio alguno de la venta desde que realizó la compra.