Cuáles son las principales cláusulas abusivas en hipotecas
En los últimos años han sido varias las sentencias relacionadas con las cláusulas abusivas en las hipotecas. Son muchas las entidades bancarias españolas que han aplicado condiciones abusivas en sus contratos hipotecarios, como consecuencia, jueces españoles y europeos se han pronunciado en favor del consumidor. Tener claro el concepto de cláusulas abusivas en las hipotecas, conocer las que están prohibidas y los procedimientos legales son los primeros pasos para recuperar tu dinero.
Tabla de contenidos
Qué es una cláusula abusiva
El concepto de cláusula abusiva en hipotecas es subjetivo, pero podemos definirlo como una condición de préstamo establecida de forma unilateral, sin posibilidad de negociación y sin que exista buena fe por una de las partes.
En base a esta definición, podemos establecer numerosas cláusulas que pueden considerarse abusivas, de hecho, siempre que se impongan condiciones por parte del banco, o que se pueda demostrar que el consumidor no conocía las implicaciones del contrato, se puede llevar a cabo una reclamación de este tipo.
Tipos de cláusulas abusivas en hipotecas
Podemos establecer una clasificación de las cláusulas abusivas en función del dolo que generen al consumidor.
- Cláusulas que no tienen en cuenta la autonomía del consumidor: Si alguna condición se relaciona exclusivamente con el interés del banco se considerará abusiva. Plazos largos, intereses elevados o resoluciones anticipadas se consideran cláusulas en contra de la autonomía del tomador.
- Cláusulas que limitan los derechos del consumidor: Cualquier condición que vulnere los derechos del consumidor o su capacidad para tomar decisiones, podrá ser considerada abusiva.
- Cláusulas con falta de reciprocidad: Las decisiones unilaterales, no negociadas o que claramente beneficien a una sola de las partes, podrán ser consideradas abusivas, en caso de haber entrado en vigor, deberán ser anuladas.
Estas son las razones generales que se tienen en cuenta a la hora de determinar que un contrato hipotecario puede incurrir en irregularidades.
Listado de cláusulas abusivas en hipotecas
En base a las situaciones anteriores, podemos establecer una lista de cláusulas específicas que, en los últimos años, los tribunales han considerado que eran ilegales y por lo tanto, susceptibles de ser anuladas.
Gastos de hipoteca
Los gastos de constitución de una hipoteca incluyen los aranceles notariales, aranceles registrales, honorarios de gestoría, precio de la tasación y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Desde el año 2015, el Tribunal Supremo dictaminó que ambas partes, tanto banco como titular de préstamo, se aprovechan de estos servicios, y por tanto los gastos deben ser compartidos.
Si tu banco no se ha hecho cargo de parte de estos gastos, puedes reclamar y solicitar una compensación.
IRPH
El IRPH es un índice de intereses que se ha aplicado aproximadamente a un millón de hipotecas en nuestro país. A pesar de estar controlado por el Banco de España, en los últimos años no ha reflejado la caída de los intereses, y por tanto los consumidores pueden reclamar parte de los intereses amortizados, en base a la diferencia entre el IRPH y el Euribor.
Cláusula suelo
La cláusula suelo era un mínimo que se establecía en contratos de hipoteca variable. Los tribunales han sentenciado, en varias ocasiones, que estos mínimos no son aceptables en base a la situación hipotecaria actual, por eso los consumidores que reclaman su cláusula suelo pueden recuperar su dinero.
Hipotecas multidivisa
Una hipoteca multidivisa es un préstamo hipotecario no ligado a un índice, sino a las variaciones de una divisa monetaria. Las circunstancias financieras producidas desde 2008 en adelante han provocado que este tipo de hipotecas se hayan convertido en una estafa, de la que es posible salir mediante un proceso judicial, que prevé en la mayoría de los casos una indemnización económica para los afectados.
Vencimiento anticipado
Los vencimientos anticipados se producían cuando el titular generaba varios impagos y el banco, de manera unilateral, ejecutaba la hipoteca. El objetivo es evitar que el banco pueda embargar viviendas ante el impago de una cuota, actualmente existen unos mínimos legales a partir de los cuales el banco puede solicitar el embargo de una propiedad hipotecada.
Otras cláusulas abusivas incluidas en contratos hipotecarios
Las anteriores son las cláusulas más habituales consideradas abusivas, sin embargo, existen otras que también han sido incluidas en contratos de hipotecas en nuestro país:
- Cálculos con años de 360 días.
- Cláusulas abusivas en relación con el aval.
- Cláusulas abusivas por subrogación.
- Cuota final abusiva.
- Imposición de sociedad tasadora.
- Redondeo al alza de intereses y comisiones.
- Servicios obligatorios ligados a la contratación de la hipoteca.
- Cláusula abusiva por amortización anticipada.
Es muy importante revisar el contrato de préstamo antes de escriturarlo. En la actualidad la ley protege al consumidor y además, el notario debe asegurarse de que no existen cláusulas de este tipo, pero es responsabilidad del titular evaluar todas las cláusulas para evitar abusos por parte de la entidad bancaria.
Los efectos de una cláusula hipotecaria abusiva
Las cláusulas abusivas en hipotecas tienen tres consecuencias:
- Si se desestima, las condiciones se mantienen como se refleja en el contrato original.
- Se puede cancelar la hipoteca parcialmente, como en el caso de las cláusulas suelo, en las que se recalcula el interés y el resto del contrato mantiene las condiciones.
- Se puede cancelar el contrato si las cláusulas abusivas afectan al préstamo completo, como en el caso de las hipotecas multidivisa.
La decisión puede depender de ambas partes, en los casos en los que se lleva a cabo un proceso administrativo, o de un tercero, si existe un proceso judicial.
Representación legal en casos de cláusulas abusivas hipotecarias
Todos los procesos legales relacionados con contratos hipotecarios incluyen terminología técnica que conviene conocer, además, es imprescindible analizar cada contrato, para determinar las cláusulas que pueden haber sido constitutivas de abuso por parte del banco.
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