La venta, herencia o donación de un inmueble conlleva el pago de la plusvalía municipal, un impuesto del que siempre surgen muchas preguntas al respecto.

Aunque es obligatorio abonar el importe de la plusvalía, es cierto que existen ciertos casos por lo que se produce la exención de la plusvalía municipal, es decir, que una persona no esté en la obligación de afrontar el pago.

Pero, ¿cuáles son esos supuestos? Antes de responder a esta pregunta, es importante conocer qué es la plusvalía municipal y por qué hay que pagarla.

¿Qué es el impuesto de la plusvalía municipal?

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), mejor conocido como plusvalía municipal, es un tributo de carácter obligatorio que grava el incremento del valor experimentado por un terreno urbano, ya sea edificado o no, desde su adquisición hasta la venta por parte de su propietario.

Es decir, cuando una persona vende un inmueble por encima del precio de compra se considera que ha obtenido beneficio con la venta por lo que deberá abonar la plusvalía. Es decir, si una persona compra una vivienda por 200.000€ y la vende por 250.000, debe pagar la plusvalía al haber conseguido 50.000€ de beneficio con la transacción respecto al precio de compra.

El importe final dependerá de dónde se encuentre el inmueble ya que se trata de un impuesto municipal por lo que se calculará atendiendo a los porcentajes establecidos por cada municipio para determinar el valor final de la plusvalía.

¿Quién tiene que pagar la plusvalía?

Dependiendo de cómo haya sido la transmisión del inmueble, el encargo de hacer frente al pago de la plusvalía puede variar:

• En el caso de compraventa, deberá abonar la plusvalía el vendedor una vez se han firmado las nuevas escrituras.
• Si se trata de una transmisión por herencia, serán los herederos quienes deben pagar el impuesto.
• Si se trata de una donación, el coste de la plusvalía correrá a cargo de la persona que reciba la propiedad de la vivienda o el terreno.

¿En qué casos se está exento de pagar la plusvalía?

A pesar de ser un impuesto obligatorio si se ha generado un beneficio con la venta del inmueble, hay casos en los que dichas personas quedan exentas del pago:

• Cuando en el momento de la venta no exista un incremento de precio de venta respecto al precio de compra, el interesado debe acreditar que no ha habido ningún beneficio por incremento del valor de la transmisión y adquisición del inmueble.
• Si el propietario de la vivienda decide vender su vivienda habitual para reinvertir totalmente los fondos obtenidos en una nueva vivienda habitual.
• Transmisión de bienes inmuebles entre cónyuges a favor de sus hijos debido a sentencias en casos de nulidad, separación o divorcio.
• Si el inmueble se encuentra situado dentro de un perímetro denominado como conjunto histórico artístico o declarado de bien cultural. Además, los propietarios deben acreditar que han realizado las obras necesarias de conservación y mejora del inmueble.
• Quedan exentas por el Estado las comunidades autónomas y entidades gestoras de la Seguridad Social o Cruz Roja Española, entre otras.
• Cuando se trate de terrenos rústicos según lo establecido en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• En el caso de aportaciones de bienes y derechos realizados por los cónyuges a la sociedad conyugal.
• Transmisión realizada por una persona física para la cancelación de deudas hipotecarias.
• Constitución y transmisión de derechos de servidumbre.

¿Cómo solicitar la exención de la plusvalía municipal?

Por norma, la plusvalía debe abonarse totalmente en un plazo de 30 días desde la firma de las nuevas escrituras en el caso de compraventa de una vivienda. Si se debe a una herencia, el nuevo propietario dispone de un plazo de seis meses desde el día del fallecimiento y no desde la lectura del testamento del anterior propietario. Sin embargo, la gran mayoría de los ayuntamientos ofrecen la posibilidad de solicitar un periodo extra de seis meses más.

Si existe la posibilidad de exención, los interesados disponen de un plazo que puede variar dependiendo de la situación. En el caso de compraventa, el vendedor dispone de 30 días para presentar ante el ayuntamiento la correspondiente instancia para la exención de la plusvalía aportando toda la documentación que acredite una de las situaciones anteriormente mencionadas. En el caso de ser una transmisión por herencia, los nuevos propietarios cuentan con un periodo de 6 meses desde el fallecimiento para solicitar la exención.

En todos los casos, lo más conveniente es contar con los servicios de abogados especializados en reclamaciones para evitar problemas durante los trámites y asegurarte de que todo se está realizando correctamente.

Bonificaciones

Dependiendo del municipio, pueden establecerse diferentes bonificaciones. En el caso de una herencia, si el inmueble es la vivienda habitual del difunto (entendiendo como ‘vivienda habitual’ la casa, un trastero y un máximo de dos plazas de aparcamiento situadas en el mismo edificio) y los herederos son descendientes, ascendientes o el cónyuge por naturaleza, pueden solicitar una bonificación que puede llegar a ser del 95%.

Para obtener este beneficio, el heredero del inmueble debe mantener la propiedad durante al menos tres años, es decir, que no la venda durante este periodo de 36 meses. Además, el difunto debía estar empadronado en el municipio en el que se encontrara la vivienda.

Si el inmueble heredado es un local comercial en el cual se llevaban a cabo actividades empresariales o profesionales a título individual, los herederos con parentesco (cónyuges, descendientes o ascendientes) también pueden acceder a bonificaciones de hasta un 95% con la condición de que se mantenga el inmueble en su patrimonio y se ejerza en él una actividad profesional durante al menos cinco años tras la muerte del familiar.